Mit Reform der Grundsteuer waren alle Grundstückseigentümer in Deutschland zum 1. Januar 2022 aufgefordert, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Doch damit ist für viele der Spuk nicht vorbei: Neben der Neubewertung aller Grundstücke hat der Gesetzgeber auch eine Pflicht für Grundstückseigentümer in das Bewertungsgesetz aufgenommen, jede Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes, die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirkt oder die zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, dem Fiskus mitzuteilen – und zwar von sich aus ohne Aufforderung des Finanzamtes. Wir zeigen Ihnen exemplarisch am sogenannten Bundesmodell, das in unserem Beratungsgebiet in Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Bremen, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen angewendet wird, worauf zu achten ist.

Jährliche Anzeigepflichten

Laut Bewertungsgesetz besteht eine Anzeigepflicht bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich entweder auf

• die Höhe des Grundsteuerwerts,
• die Vermögensart oder
• die Grundstücksart

auswirken können. Durch die Erfüllung der Anzeigepflicht wird das Finanzamt in die Lage versetzt, zu überprüfen, ob

• eine Fortschreibung,
• Nachfestsetzung oder
• Aufhebung

der Grundbesitzwertfeststellung angezeigt ist.

Bei einer Erhöhung des Wertes des Grundstücks erfolgt eine neue Festsetzung, wenn der neu festzustellende Grundsteuerwert vom bisherigen Grundsteuerwert um mindestens 15.000 Euro abweicht. Diese Voraussetzung kann etwa vorliegen, wenn ein Dachausbau erfolgt oder Anbauten vorgenommen werden. Erfolgt zwar kein Umbau, wird jedoch beispielsweise ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude zu gewerblichen Zwecken verwendet, kommt die Möglichkeit der Artfortschreibung in Betracht. Wird ein Grundstück erstmals bebaut, so wechselt es von einem unbebauten Grundstück zu einem bebauten Grundstück und bedingt damit eine Art- und Wertfortschreibung. Werden landwirtschaftliche Flächen für die Energieproduktion, zum Beispiel im Rahmen von Photovoltaik- oder Windenergieanlagen genutzt, so ist ebenfalls eine Artfortschreibung notwendig, da die Grundstücke vom land- und forstwirtschaftlichen Vermögen in das Grundvermögen wechseln.

Andere Tatbestände führen zu einer Nachfeststellung wie zum Beispiel die Teilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen. Bei einer schlichten Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundvermögen sind die Veräußerer oder Erwerber dagegen nicht zur Anzeige verpflichtet. Hier obliegt die Mitteilungspflicht grundsätzlich den Grundbuchämtern.

Achtung: Fristen beachten!

Nach dem Gesetz sind Änderungsanzeigen jeweils bis zum Ablauf des 31.01. des nachfolgenden Jahres abzugeben. Da die Finanzämter noch immer mit der Bearbeitung der Grundsteuererklärungen auf den 01.01.2022 beschäftigt sind, haben die obersten Finanzbehörden die Fristen großzügig verlängert. Für das Bundesmodell gilt:

Verspätete Abgabe kann teuer werden

Anzeigepflichtig ist grundsätzlich der Steuerpflichtige beziehungsweise Feststellungsbeteiligte, dem die wirtschaftliche Einheit zivilrechtlich oder wirtschaftlich für grundsteuerliche Zwecke zuzurechnen ist. Die Änderungsanzeige ist als Steuererklärung einzuordnen, so dass bei einer Nichtabgabe dieselben Sanktionen greifen, die auch bei Nichtabgabe einer Steuererklärung zur Anwendung kommen. Dies sind insbesondere die Regelungen im Rahmen des Bußgeld- und Strafverfahrens, da die Nichtbeachtung der Anzeigepflicht auch den Tatbestand der Steuerhinterziehung erfüllen kann. Bei verspäteter Abgabe drohen Verspätungszuschläge. Neben dem automatischen Verspätungszuschlag (nach 14 Monaten) kann das Finanzamt auch einen Verspätungszuschlag nach Ermessen oder Zwangsmittel festsetzen.

Änderungsanzeigen online übermitteln

Mit BMF-Schreiben vom 27.06.2023 hat die Finanzverwaltung Erklärungsvordrucke für die Änderungsanzeigen bereitgestellt. Diese werden unterschieden nach den Änderungsanzeigen für das Grundvermögen und für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen. Die Übermittlung hat grundsätzlich online zu erfolgen (Abgabe über das ELSTER Online-Portal (EUP) beziehungsweise die Schnittstelle ELSTER Rich Client (ERiC)).

In Schleswig-Holstein ist laut Finanzministerium derzeit noch keine Möglichkeit gegeben, die Grundsteueränderungsanzeigen elektronisch zu übersenden. Sie sind daher auf amtlichen Papiervordruck beim für das Grundstück zuständigen Finanzamt entweder per Post, Fax oder durch persönliche Abgabe einzureichen. Die Vordrucke können auf der Webseite des Finanzministeriums heruntergeladen werden. Ähnlich ist die Situation in Mecklenburg-Vorpommern. Laut Finanzministerium Mecklenburg-Vorpommern können Steuerpflichtige Grundsteueränderungsanzeigen derzeit mittels eines ausfüllbaren PDF-Formulars beim zuständigen Finanzamt einreichen. Dieses Formular ist über das Steuerportal M-V zu erhalten.

Besondere Angaben für landwirtschaftliche Grundstücke

Werden im landwirtschaftlichen Bereich Flurstücke verkauft oder zugekauft oder sind diese einer anderen wirtschaftlichen Einheit zuzurechnen, sind die Flurstücke mit Angaben zur Gemeinde, Gemarkung und Flurstücksnummer dem Finanzamt mitzuteilen. Zu den wertbeeinflussenden Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse beim landwirtschaftlichen Vermögen gehören insbesondere:

• Flächenzu- und -abgänge (Erwerb und Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken)
• Flächenänderungen (zum Beispiel Nutzung von Teilflächen)
• Änderungen bei Nutzung, Nutzungsteilen oder Nutzungsarten
• Änderung der Ertragsmesszahl (EMZ).

Laut Ausfüllhinweisen sollen auch Änderungen des Tierbestandes jeweils jährlich gemeldet werden. Die Mitteilung der Tierbestände und deren Handhabung ist im Vergleich zur Erklärungsabgabe auf den 01.01.2022 als fraglich anzusehen. In der Erklärung zur Hauptfeststellung war der Tierbestand als Durchschnittswert der letzten drei Jahre anzugeben. Es erschließt sich nicht, warum zukünftig die Veränderungen der Tierbestände in jedem Jahr mitzuteilen sind. Hier wäre es wünschenswert, dass die Finanzverwaltung eine Bagatellgrenze schafft. In diesem Bereich will sich der Hauptverband der landwirtschaftlichen Buchstellen und Sachverständigen e.V. (HLBS) für eine Anpassung der Regelung einsetzen.

Gesetz weiter in der Kritik

Ungeachtet der genannten Pflichten steht das Grundsteuergesetz in der Kritik, in Teilen verfassungswidrig zu sein, weil Steuerbürger nach dem Gesetzeswortlaut keine Möglichkeit haben, einen niedrigeren gemeinen Wert für ihr Grundstück nachzuweisen. Soweit sich im Einzelfall ein Unterschied zwischen dem pauschal ermittelten Wert des Finanzamts und dem Verkehrswert ergibt, ist dieser aufgrund der typisierenden und pauschalierenden Wertermittlung, die notwendigerweise mit Ungenauigkeiten verbunden ist, grundsätzlich hinzunehmen. Dies führt jedoch in vielen Fällen zu einer Übermaßbesteuerung.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Verfahren zur Erlangung des vorläufigen Rechtsschutzes entschieden, dass der Steuerpflichtige im Einzelfall unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit haben muss, einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen. Diese Entscheidung haben die Länder in einem koordinierten Erlass vom 24.06.2024 aufgegriffen. Grundsätzlich bleibt es zwar bei der typisierenden Betrachtungsweise, jedoch kann eine Billigkeitsmaßnahme angezeigt sein, wenn ein Verstoß gegen das Übermaßverbot im Einzelfall vorliegt. Der Inhalt des Erlasses soll im nächsten Jahr Bestandteil des Bewertungsgesetzes werden. Hierzu fehlt jedoch noch die Beschlussfassung im Bundesrat.

Die Finanzverwaltung sieht das Übermaßverbot insbesondere dann verletzt, wenn der durch das Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt. Der niedrigere Wert kann grundsätzlich im Rahmen eines Gutachtens des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Ermittlung von Grundstückswerten belegt werden. Ein Nachweis ist auch mittels Kaufpreises möglich, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommen ist.

Damit ist in entsprechenden Grundsteuerfällen nunmehr die Möglichkeit gegeben, bei Überschreiten der Abweichungsgrenze eine Änderung des Grundsteuerbescheides zu erreichen. Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Eine grundsätzliche Berücksichtigung niedrigerer Werte ist mit der Erlass nicht verbunden. Ob dies verfassungskonform ist, muss der BFH entscheiden.

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